中国的城市，正在经历一场很安静、却很关键的变化。
过去几十年，我们一路狂奔搞建设，高楼拔地而起，城市迅速扩张。但高速增长的另一面，是一大批老房子慢慢走到了寿命的边缘。
很多上世纪七八十年代的楼房，墙裂了、线老了、厨卫共用、下雨就漏、冬天透风，说是家，其实更多只是一个遮风挡雨的地方。安全有隐患，居住没品质，旧改修修补补解决不了根本问题，大拆大建又成本太高、矛盾太多。
时代走到这一步，一个新答案浮出水面：原拆原建。
不是一阵风，不是试点试水，而是国家层面定调、官媒发声、地方落地，一套清晰、可复制、可推广的规则正在全国成型。
2026年，老房子的命运，真的要被改写了。
一、为什么一定要推原拆原建？因为大拆大建，真的走不下去了
任何一项政策大规模推开，背后一定是现实逼出来的。
首先，老房子的问题，已经不是“旧”，而是“险”。
根据住建部房屋安全普查数据，全国城镇范围内，C级、D级危房数量以十万栋计，涉及几百万户家庭。不少预制板楼房龄超50年，抗震不达标、管线老化严重、结构隐患突出。简单刷刷外墙、换换管道，只能做面子，救不了里子。
其次，传统的大拆大建、货币化安置模式，已经难以为继。
成本高、阻力大、容易推高房价，也不符合当下“房住不炒”的大方向。现在楼市处在修复期，居民更希望的是原地改善、保住资产，而不是被搬走、被补偿、被重新规划。
更重要的是，国家已经明确了方向。
中办、国办在城市更新的文件中清晰提出：支持符合条件的老旧房屋实施原拆原建。D级危房优先处置，C级危房和非成套住房，可以通过加固、改建、重建等方式稳妥推进。
进入2026年，人民日报两次发声，聚焦老旧住房原拆原建，既点出问题，也推广经验。长沙、北京、广州等地一批试点项目先后落地，效果清晰、矛盾可控，官方明确提出：要总结范本，向全国推广。
一句话：原拆原建，不是可选方案，是必然方向。
既要保安全，也要提品质，还要稳楼市、稳预期，这条路最现实、也最可行。
二、原拆原建新规落地！2026年两大城市先行：哈尔滨、包头，定下全国模板
政策好不好，关键看能不能落地。
2026年开年，两个城市率先拿出正式文件，内容高度相似，几乎就是接下来全国通行的标准版。
第一个是哈尔滨。
作为老工业城市，它面对的筒子楼、危房、历史遗留住房问题尤其典型，所以政策格外务实。
- 只针对三类房子：C、D级危房，国企移交的非成套住房，居民改造意愿强烈的老楼。
- 不碰文保单位，不碰已列入征收计划的房子，边界非常清楚。
- 核心是“三不变一提升”：原址重建、产权不变、学区不变，居住品质大幅提升。
- 不增加户数，但可以优化厨卫、补齐功能，而且免土地出让金。
- 对困难家庭，直接给出置换、收购等兜底方式。
简单说：老百姓不吃亏、不折腾、不增加额外负担，就能住上新房子。
第二个是包头。
它的重点在解决“钱从哪儿来、怎么建得快”。
- 同样以危房为核心，不盲目扩面。
- 筹资模式很清晰：居民合理出资 + 商业配套反哺 + 政府适当补助。
- 支持单栋改造，也支持连片统筹，鼓励先做安全“体检”，再上重建方案。
- 大量使用装配式建筑，速度快、干扰小、质量可控。
两个地方政策侧重点不同，但逻辑完全一致：
安全优先、居民自愿、政府托底、权益不减。
这就是未来全国推行的基本盘。
三、符合条件，一律按这套标准处理
住建部在多地试点基础上，已经形成一套相对统一的操作路径。
简单讲，满足条件，就按六步走：
1. 先做安全鉴定
必须是专业机构出具的C、D级危房报告，D级优先，绝不搞“想拆就拆”。
2. 划定清晰范围
不碰文保、不冲突征收计划，一般以单栋楼为单位，不大拆大建。
3. 核心权益不动
原址重建、产权继续有效、学区户籍不变，不随便拆户、增户。
4. 允许优化户型
可以加独立厨卫、装电梯、改管线、改善采光，真正提升居住条件。
5. 切实减轻负担
符合条件的项目，免土地出让金，审批从简，政府给予支持。
6. 困难家庭兜底
低保、残疾、特困家庭，通过周转房、置换、收购等方式保障居住。
据住建部相关测算，全国符合这类条件的老旧住房面积以亿平方米计，涉及数百万家庭。
北京西城、武汉、南昌、广州花都等地已经有一批项目落地，效果非常直观：
危房变新房，居民出资远低于买房，社区面貌彻底更新，没有出现大的矛盾。
原拆原建，不是想象中的折腾，而是一套成熟、可控、惠民的方案。
四、最难的问题：有人不同意，怎么办？
任何涉及全体业主的事，最难的永远是共识。
这一点，官方和试点城市早就想明白了。
第一，不搞一票否决。
以楼栋为单位，设置合理的同意比例，尊重大多数人的意愿。
第二，坚持少数服从多数，但兼顾少数。
不强制、不蛮干，对有异议的业主，一户一户沟通。
第三，能调整的方案尽量调整。
出资比例、过渡方式、户型细节，都可以谈，广州、北京不少项目都是多次协商后达成一致。
第四，全程公开透明。
预算、方案、进度、花销全部公示，消除猜忌。
第五，政府居中协调。
街道、社区、司法、住建联合介入，提供调解和法律援助，把矛盾化解在前面。
武汉一个老楼项目，最开始有几户坚决不同意，经过半年多沟通，最终顺利开工。
事实证明，只要方案公平、过程公开，共识是可以达成的。
五、原拆原建，带来的不只是新房，更是格局之变
原拆原建看上去是盖房子，实际上是整个城市发展模式的转变。
第一个变化：老破小价值重估。
核心地段的老房子，一旦完成原拆原建，流动性、价格都会明显上台阶。上海、北京已有案例，重建后小区成交更快、溢价更明显，不再是“被嫌弃的老房子”。
第二个变化：城市更新从“面子”走向“里子”。
过去旧改更多是刷墙、修路、补绿化，现在是动结构、补安全、提品质，真正解决居住本质问题。
第三个变化：有利于楼市整体企稳。
存量房品质提升，改善需求释放，恐慌性卖房会减少，市场预期更稳。
第四个变化：业主持有逻辑彻底变了。
以前老房子破旧，很多人急于低价出手。
现在不一样了，符合条件的楼栋，可能迎来原地重生。
有人原本准备大幅降价卖房，得知有望纳入原拆原建，立刻撤牌观望。
这就是趋势：
城市不再粗放扩张，而是走向精细化运营。
房子不再只看新旧，而是看安全、品质、流通性。
房子的本质，是居住。
城市的本质，是让人生活得更安心、更体面。
原拆原建，不是一场运动，而是一次理性回归。
从“住有所居”到“住有优居”，这条路正在清晰铺开。
古人说：“宅安，则人心定。”
2026年之后，规则越来越明，范本越来越多，符合条件的老房子，将一步步迎来新生。
对业主而言，不必在低谷盲目割肉；对城市而言，老旧片区有望重焕生机。
一个更安稳、更健康、更宜居的住房时代，正在到来。
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